【実録】悪質な不動産会社を見分ける5つのチェックポイント!

こんにちは、30代自動車系SEのミスライ(@misurigh)です!

今日は悪質な不動産会社を見分けるポイントを実話ベースで紹介しようと思います!
実を言うとこれは私の実体験だったりします(汗

今だったら最初の数回のやり取りで危なそうと判断しフェードアウトするのですが、初心者の時はその判断がつかず実印を押す一歩手前まで話が進んでしまいました(怖

この記事を読んだ方々に心当たりがあったら、少しでも考える機会になっていただければ幸いです。

特定回避のために、若干のフェイクを入れていますのでご了承ください。

導入:婚活の傷を癒しに不動産セミナーへ

不動産投資に興味を持ち始めた当初、色々な不動産会社のセミナーに申し込んでいました。
ちょうどこの時、ある女性との婚活が残念な結果になってしまい少しでも忘れようと意図的に多忙にしていたと思います。

ある夏の暑い時期に都内のとあるビルでその不動産会社のセミナーは開催されていました。
不動産会社さんの第一印象はとても良かったと記憶しております。
パンフレットやセミナーの会場がキレイでしたし社員の方々の対応も良かったためです。

セミナーの内容はごく一般的な内容で他の不動産会社さんと比べてそこまで変わり映えはしませんでした。
セミナー後は個別相談会という名の担当者の方とのヒアリング会になります。

個別相談会では社員の方々が親身に私たちの相談に乗ってくれました。
ただ、後になって思えばこの時点で私たちの属性を値踏みしていたのかなと思います。

運よく(?)私は担当者のお眼鏡に叶い、後日、具体的な提案をしていただけることになりました。

【チェックポイント1】当然のようにサブリースを進めてくる

後日、仕事終わりにとある喫茶店で具体的な物件の紹介をしていただきました。
紹介してもらった物件を元に色々と質疑応答、その後、どういう風に資産運用していきたいかを話し合いました。

初心者の私にとっては意外と貴重な情報入手の機会でした。色々と。
この日、具体的な区分マンション(以下、物件A)の物件で運用した場合の試算をしていただきました。

物件Aの試算は当然のごとく「サブリース」で計算されていました。
しかも10%の…。

サブリースは空室になった時に対するリスクヘッジです。

ですが都内の区分マンションで空き家リスクはほとんど無く、そのリスクに対して毎月10%も払っていたら回るものも回らなくなります。

加えてサブリース料金は数年毎に見直されることが多く、大抵は値下がっていってしまいます。
つまり、オーナー側にあまり旨みはありません。

ちなみにですが、今お付き合いさせていただいている不動産会社さんは管理手数料3%で対応していただいております。
⇒ 家賃が相場以下のお部屋はタダでやっていただいております。ありがたや。

【チェックポイント2】月々のCFが±0 または-5000円ぐらい

サブリースという単語に少し引っかかりつつも次の物件Bも見せていただきました。
当時、あまり細かい計算はわからなかったので、最初に月々のCFを良く見ていました。

その時気付いたことがありましたて、
物件A,B共にCFがちょっとだけマイナスだったのです。

営業の方は「携帯電話の料金ぐらいで回せる計算になりました」とおっしゃってました。
そう言われると心理的な抵抗が少し小さくなりますが、そもそもFCがマイナスということは毎月支払いが発生するということです。
しかも修繕費や管理費などが上がることを考慮すると将来的には手出しが携帯代では収まらなくなります…。

これ、不動産屋さんの利益を最大化させるための工夫です。

初心者オーナーさんがこの辺に無頓着だと「5,000円ぐらいの手出しだったらまぁいっか」と思って受け入れてしまいます。
世の中には逆に+5,000円ぐらいのCFを出せるプランを出してくれる不動産会社さんもあります。

つまり、本来は不要な負担を押し付けてくるのです。
初心者の脇の甘さに付け込んでくるちょっと嫌なポイントです。

【チェックポイント3】何も考えなくても良いと言ってくる

その後、その担当の方とは何回か打ち合わせをさせていただいたのですが、
そのやり取りの中で「不動産投資のことは勉強しなくて良いですよ(笑」という発言がありました。

私としては良く分からない数字のものに投資をしたくありませんでしたし、
今後のためにも不動産投資の知識も欲しかったのでちょっと驚きました。

今にして思えばですが、私が下手に知識をつけたらやりにくくなるから「勉強しなくて良い」と言ったのでしょう。
不動産投資を始める時は騙されないように最低限の知識をつけていきましょう。

【チェックポイント4】安い挑発を仕掛けてくる

物件の紹介や打ち合わせの回数も重ねていくと「じゃあ、どれ買います!?」の段になります。

何となく嫌な予感がしはじめていたので「ちょと親に相談してからにしますね」とお断りの決まり文句を言いました。
すると営業の方は「親に相談しないと何も決められないのかこのヘタレ」というニュアンスのことをオブラートに包んで言ってきました。

後々、調べてみると不動産投資の断りで多い理由の一つが「親に反対される」だそうで、営業の方もそれを妨害しようと考えたのでしょう。

プライドが高い人だと引っかかりそうですよね。

【チェックポイント5】物件見た直後に売買契約

何のかんので実際に一緒に物件を見に行くことになりました。

とある休日のお昼に 「もしも買うならこの物件」 の最寄駅で合流して現地へと向かいました。
部屋は既に居住者の方がいたので内覧は出来ませんでしたが、外観を見ることは出来ました。築5年ぐらいだったので結構綺麗だった記憶があります。

実はこれ、銀行の面談で「実際に物件を見ましたか?」の質問に対して、私にもたつかさせないためのアリバイ行為だったのですよね…。

その後、一通り見終わると近くの喫茶店で打ち合わせをすることに。
しばらく見に行った物件の話をした後、営業の人が「良かったら売買契約書を書いて欲しい」と。

しかも売買契約書を取り交わすための人も待機していたらしく、電話で呼び出して準備をし始めるご様子。
慌てて「今日は売買契約書を書く気は無い、判も押す気は無い」旨を伝えると、淡々と待機していた人を帰させる営業の人。

とりあえず仕切り直しましょうという感じでお互いに場を持ちなおさせましたが、若干気まずい感じに。
その後、どんな所が引っかかるのかなどを聞かれたり/濁したりしながらその日はお開きに。

強引な営業に嫌気が差してその営業の方と会ったのはその日が最後でした。

【チェックポイント6】辞めたくなったら物件売って辞められると言ってくる

これは何回かやり取りしいる時に口頭で聞いた言葉です。
個人的にはこれが一番あくどいと思っています(汗

理由は簡単で、不動産購入者のために言っているようで実際は不動産営業の方の利益になるからです。
物件の売買が成立すればするほど不動産屋さんには手数料が入ってきますので、一旦、買わせて不安を煽って売らせたら手数料2回分になります。

もしそれを抱えのお客さんの中で順繰りで回すことが出来たら、最小の労力で最大の利益になります。
濡れ手に粟ですね。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

ちょっと盛ってる部分もありますが良く聞く悪質な営業の仕方そのものでした。
不思議と物腰は柔らかかったのですが話の持っていき方は、物件を買わせる方向にグイグイと引っ張って行く感じでした。
感じた違和感はこちらの話を聞いているようで聞いていない、感じでした。

ちょっとでも思い当たる節がありましたら少し立ち止まってみても良いかもですね。
もしこのような不動産営業の方に困っていたらご相談いただければちょっとはアドバイスが出来るかもしれません!

変な物件を持ったまま婚活に挑もうものなら素敵な女性ともご縁が無くなってしまいますからね(汗

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