【都内23区】30代婚活会社員の区分マンション4件のCF公開!

こんにちは、30代自動車系SEのミスライ(@misurigh)です!

今回は隠れファイナンシャルプランナーでもある私が実際に運用している不動産投資に関して各種状況を公開したいと思います!
当初、この情報は以下の理由もあって濁していようと思っていました。

  • 情報開示のし過ぎは個人特定に繋がってしまう
  • 自慢出来るほどの規模でも無い
  • 価格の変動も無いので面白みに欠ける

とは言っても、逆に普通の人が普通に出来る規模の情報も少ないと思ったのでちょっと試しに晒してみたいと思います。
(もしかしたら途中で記事自体を削除するかもしれません)

不動産投資を始めようとしたのは、実は婚活絡みのとある仲人さんとの会話がきっかけでした。
それに関しても少し触れてみたいと思います。

ミスライの属性について

ここで私の属性について整理してみたいと思います。

  • 年齢:35歳
  • 職業:会社員(上場企業)
  • 勤続年数:4年目(転職組で前職と同じ職種)
  • 年収:580万円
  • 資産:1,000万円(不動産会社に伝えている金額)
  • 借入額:8,647万円(全て不動産ローン)
  • 配偶者:無し

気づいたら借入金額が結構膨らんできました。
全て自分が返済する訳ではないのでそこまで心配はしていませが、 合計の数字にすると結構気が引き締まりますね(笑

動産投資に感じた限界

不動産投資を始めたきっかけは私の中で動産投資の枠に限界が見えてきたように思えたからです。

利益は以下の計算式で計算しますが、より多くの利益を得るには資産運用額を増やすか、利率=リスクを上げるしかありません。

利益 = 資産運用額 × 利率

資産運用額を増やすにはドンドン働いて節約して資産運用に回せるお金を増やす必要があります。

しかし、ある程度はお金を使うことの大切さも覚えてきたので、後々の効率や拡張性があまり良くないと考えました。
健康のために少し食事に気を使うことや見聞を広めるために海外旅行に行く、などはQOL(Quality Of Life)を上げるには非常に大切なことです。

もう一つの利率を上げるにはリスクをもう少し取るか、市場の歪みを捉える独自の手法を編み出すかになります。
リスクを上げるのは簡単ですが、ポジションを持った瞬間から日々、精神をすり減らすことになります。
独自の手法を編み出すことも何度かトライしましたが、金融/運用界隈の優秀な人たちに本業の片手間で太刀打ち出来ると思えなくなりました。

持て余していた現金を全て米国債に投資するプランも考えましたが、それはそれでアセットアロケーションのバランスが悪くなるので却下。
以上の思考の結果、動産投資の枠の中で考えることを一旦止めました。

不動産投資を始めるきっかけ

そんなある日、とある個人事業の仲人さんと面談をしている時に資産運用の話になりました。
その仲人さんも資産運用をしており婚活の話そっちのけで資産運用のアレコレで盛り上がりました。

仲人さんは「今は株式投資をしているだけだが後々は不動産関係も手掛けてみたい」とのことで、
成婚した後は一緒に住む新居の話になりそれが不動産の話に繋げられるのではと画策しておりました。

大変理にかなってるなと感心していると、不動産投資はやらないのか?と話を振られました。
その時は機会があったら~程度に話をしていたのですが、動産投資の件もあり家に帰った後に色々と検討することに。

本やネットの情報を読み漁り、土日は不動産会社のセミナーに通い知識を蓄えました。
その過程で動産資産で抱えていた限界を突破出来るのでは無いかと考え始めるようになりました。

  • 不動産ローンを組むことによる資産運用額の大幅な増加
  • ローン金利と運用益のイールドギャップによる利率の発生と繰り上げ返済によるその改善

当時、仮に利率が3%を超えれば借りたお金で米国債以上の運用で回せるじゃん、と皮算用をしておりました(汗

所有物件4戸のCF公開

という感じで始めた不動産投資が今では以下のような状況になっております。
全て都内23区内の区分マンションとなります。

この他に固定資産税の支払いや物件に問題が起きた時の費用などがかかるので、
実際のキャッシュフローはもう少し低くなります。
一方で、確定申告による還付金があったりしますのでその分は増えます。

とは言っても、専業でやってる方のキャッシュフローに比べると雀の涙に等しいですが(汗

物件Dは立地が一番良い物件のため「利率 < ローン金利」になってしまっています。
他の3物件でカバー出来そうだったので物件Dを購入した次第です。
物件Dは単独では持たない方が良い物件ですかね。

今後の展望

現状、物件Dが足を引っ張り気味なので当面はここを繰り上げ返済して改善していく予定です。
資産運用を始める当初から繰り上げ返済は織り込んでおり1ヶ月辺り4万円を計画しております。
これを60歳ぐらいまで続けて残りを物件の収益で返済し、晴れて65歳の定年時に全完済となります。

繰り上げ返済やローン借り換えによる金利の改善などで計画は見直していく予定です。

30代からの30年を計画/検討することはどこか婚活と似た雰囲気があったりします。
仲人さんとの会話が吉と出るか凶と出るか、吉が出るように頑張っていきたいと思います!

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